Hipotecas MBA: Mais uma Semana Positiva (22/22/2023)

 Dados da Mortgage Bankers Association (MBA), uma associação comercial da indústria de hipotecas nos Estados Unidos, mostram uma aceleração no contexto do mercado hipotecário, capitaneado pela diminuição dos juros mais longos. A queda nos juros futuros dos Estados Unidos se deu pela expectativa de conjunturas econômicas mais frouxas, que foram traduzidas a partir da precificação dos Títulos Públicos Federais. Destaco aqui duas circunstâncias que contribuíram para a acomodação da curva de juros americana:

1) Dados econômicos apontam estagnação da atividade, principalmente no mercado de trabalho. Essa estagnação é fruto da consecução das políticas monetárias contracionistas, que o Federal Reserve vêm aplicando sobre a economia americana. Esses chamados "lags" no que tange o campo ferramental das políticas monetárias podem se materializar por diversos fatores inerentes e próprios de cada conjuntura econômica específica. No caso dos Estados Unidos, o excesso de poupança e os gastos governamentais geraram um "excesso" de meios circulantes na economia por via de afrouxamentos monetários e fiscais anteriores, obstaculizando o impacto imediato na contração da liquidez a partir de implementadas as políticas monetárias restritivas, por isso vimos, nos últimos trimestres, uma atividade pujante americana apesar do viés contracionista do Federal Reserve.

Anteriormente, quando esses efeitos não estavam sendo sentidos na economia real, os agentes econômicos estavam precificando um aumento marginal no Federal Funds Rate, para conter de vez a demanda agregada. Mas, como os dados mais recentes mostraram uma contração, ainda que pequena, da atividade, muitos já consideram desnecessário mais um aumento, apesar de Powell se mostrar cauteloso e determinado a levar a inflação para o patamar de 2% no médio prazo. 

2) Uma emissão mais controlada de títulos da dívida pública acabou se traduzindo nos leilões primários e no mercado secundário, fortalecendo a confiança de que a política fiscal está se alinhando de maneira eficaz com a política monetária. Esse alinhamento contribui para a estabilidade econômica, proporcionando um ambiente mais previsível para investidores e reforçando a percepção de solidez nas práticas governamentais. Essa convergência entre as políticas fiscal e monetária é crucial para sustentar um cenário econômico equilibrado e fomentar a confiança no mercado financeiro. Os agentes econômicos precificaram de forma mais branda, tanto pelas expectativas inflacionárias mais controladas, quanto pelo compromisso assumido pelo Tesouro. No mercado secundário, uma menor quantidade de títulos disponíveis colaboram para diminuir os seus yields, resultando no controle do serviço da dívida.

Dados os fatores que contribuíram para uma desaceleração na curva de juros, vamos analisar os dados da Mortgage Bankers Association:

As taxas de hipoteca diminuíram, com a taxa fixa de 30 anos atingindo 7,41%, a mais baixa em dois meses. As aplicações de hipotecas aumentaram 3,0% em relação à semana anterior. O Índice de Refinanciamento aumentou 2% em relação à semana anterior, mas foi 4% menor em comparação com o mesmo período do ano anterior. O Índice de Compra ajustado sazonalmente aumentou 4%, enquanto o não ajustado diminuiu 1% em relação à semana anterior e foi 20% menor em relação ao mesmo período do ano anterior.

Analisando conceitualmente esses dados, podemos enxergar uma melhora marginal nas condições de financiamento, que estão se traduzindo materialmente em um aumento de pedidos de hipotecas. Apesar de continuarem historicamente baixos, os pedidos de hipoteca tendem a seguir os ciclos econômicos e os ciclos de crédito, portanto, quando as taxas arrefecerem, a tendência é de que os pedidos aumentem, pois mais pessoas conseguirão arcar com os custos de financiamento, agora mais baixos. Mas para as taxas hipotecárias diminuírem, precisamos enxergar uma queda ainda maior na curva de juros, com os agentes de mercado e o próprio Federal Reserve estabelecendo condições acomodatícias para a aceleração econômica, e isso só acontecerá quando a inflação atingir a meta estabelecida. 

Porém, as condições atuais no mercado hipotecário permitiram alguns mutuários renegociarem as suas taxas e outros gozarem de financiamentos para imóveis mais baratos (a média dos financiamentos feitos essa semana foi de US$ 403.600,00, evidenciando um aumento substancial nos compradores de primeira viagem.