Atividade Hipotecária americana: um cenário menos caótico (15/11/2023)

 Os dados do MBA (Mortgage Bankers Association) identificou que o mercado hipotecário, apesar de ainda encontrar dificuldades em um cenário conjuntural contracionista, está começando a mostrar sinais, ainda que tímidos, de atividade, mais uma vez suprimindo uma ínfima parte da gigantesca demanda reprimida pelas taxas altíssimas.

Houve um aumento de 2,8% nos pedidos de empréstimos hipotecários em relação à semana anterior, demonstrando que parte da demanda está conseguindo arcar com os empréstimos, muito por poupança acumulada durante os períodos que o Federal Reserve impunha políticas monetárias folgadas. Muitos mutuários alegaram que esperam refinanciar essas taxas futuramente, quando os juros futuros arrefecerem. 

Nessa mesma vereda, os refinanciamentos hipotecários aumentaram 2% em relação à semana passada, e 7% em relação ao ano passado, o que é curioso, pois as taxas hipotecárias em novembro do ano passado (6,95%) eram menores do que a taxa atual, demonstrando uma certa cautela dos mutuários para com a "trava" desse spread, se precavendo de um cenário possível de inflação grudenta, ou "sticky inflation", onde o Federal Reserve precisaria aumentar ainda mais as taxas para conter a demanda agregada, ou até mesmo alguma interrupção da cadeia global de suprimento, que poderia ocasionar uma inflação de oferta, sendo mais grave ainda se atingisse o preço do petróleo bruto.

O Índice de Compra, seguindo em linha com o refinanciamento e pedidos de empréstimo, aumentou 3% em relação à semana anterior, mas ainda é 12% menor do que no ano passado, quando as taxas hipotecárias eram menores e as condições de financiamento mais vantajosas.

Atualmente, a taxa de juros para hipotecas de 30 anos é de 7,61%, a mesma da semana passada, porém continua em tendência de baixa, em linha com os juros futuros. Podemos inferir que, apesar de estáveis, as taxas ainda são desafiadoras para muitos mutuários, e que, mesmo com a melhora do panorama do mercado hipotecário, os números ainda permanecem fracos e deverão continuar, mas melhorando paulatinamente em cada leitura. 

A tendência baixista, indicando que podemos ter visto o pico no mês passado, com as incertezas dos agentes econômicos sobre a transmissão da política monetária e agindo com cautela, precificando alguma chance de um aumento no Federal Funds Rate. Com os dados de inflação para o consumidor ontem, e para o produtor hoje, essa chance está se tornando cada vez mais remota, uma vez que os indicadores mostram que a atividade está diminuindo, mas não com muita força. Essa diminuição moderada da atividade é um ótimo sinal para o Fed, que tem a missão de levar a inflação para a meta de 2% sem causar uma recessão econômica.

Uma vez que as expectativas dos agentes econômicos, traduzidas pelo instrumento da precificação dos títulos do tesouro, tanto no mercado primário, quanto no secundário, são de que as condições acomodatícias estão de acordo com as pressões inflacionárias e a atividade, os juros futuros tenderão a cair, pois os mesmos não precificarão um aumento marginal no aperto monetário. Segue a correlação negativa entre os juros futuros e a atividade do mercado hipotecário, quando os juros caem, as taxas ficam mais atraentes e a demanda por imóveis realiza a consecução desses financiamentos. Porém, quando os juros futuros sobem, ou seja, os agentes econômicos, através das vias de precificação de títulos do tesouro americano precificam um aperto monetário subjacente com o fim de controlar condições adversas oriundas tanto de fatores endógenos quanto exógenos, os juros futuros sobem e a atividade no mercado hipotecário cai.